Biurowe pre-lease’y dominują w regionach

Biurowe pre-lease’y dominują w regionach

Opublikowany

Według danych firmy doradczej Jones Lang LaSalle w całym 2016 roku umowy typu pre-lease stanowiły 38% łącznego popytu na powierzchnię biurową w Polsce, natomiast w I kwartale 2017 roku było to 29%. Udział przednajmu jest wyraźnie większy w regionach, gdzie dostępność powierzchni jest znacznie mniejsza, niż w Warszawie. Choć umowy te są już powszechnie stosowane warto pamiętać o ryzykach.

Przednajem napędza regiony

Kilkanaście lat temu umowy typu pre-lease polegające na wynajmowaniu powierzchni biurowej jeszcze przed rozpoczęciem lub w trakcie realizacji inwestycji nie były w Polsce częstym zjawiskiem. Dzisiaj rynek jest dużo większy, bardziej dojrzały i dynamiczny, dlatego stanowią one duży udział ogółu transakcji. Według danych firmy doradczej Jones Lang LaSalle w ubiegłym roku w ramach przednajmu wynajęta została więcej niż jedna trzecia powierzchni biurowej W Polsce (38%), natomiast w pierwszych trzech miesiącach 2017 roku było to 29%. Widać jednak wyraźną różnicę pomiędzy rynkiem warszawskim, a regionami.

Polski rynek biurowy jest dość zróżnicowany w zakresie podpisywanych umów typu pre-lease. Z jednej strony jest Warszawa, gdzie wolumen zawieranych przednajmów jest stosunkowo niski ze względu na relatywnie wysoką dostępność istniejącej powierzchni. Z drugiej strony, na największych rynkach biurowych poza stolicą transakcje typu pre-lease są jednym z głównych motorów zapotrzebowania na powierzchnie biurowe 

Marcin Faleńczyk, szef gdańskiego biura Jones Lang LaSalle.

Zawieranie transakcji typu pre-lease wiąże się przede wszystkim z dostępnością wysokiej jakości powierzchni biurowej na danym rynku.

W sytuacji niskiego poziomu pustostanów w mieście duże firmy często nie znajdują odpowiednich powierzchni w istniejących obiektach, przez co przednajem staje się dla nich jedynym wyjściem. Taką sytuację od dłuższego czasu obserwujemy w Krakowie, a od niedawna też w Łodzi. Także w Trójmieście rynek wyczekuje oddania do użytku dwóch dużych biurowców, choć w znacznej części są one już wynajęte 

dodaje Marcin Faleńczyk z JLL.

Solidny partner najlepszą gwarancją

Oczywiście, w przypadku tego rodzaju umów istotne znaczenie ma godny zaufania, doświadczony deweloper, gdyż największym ryzykiem po stronie najemcy są termin dostarczenia wykończonej powierzchni biurowej oraz jej określony standard.

Każdy proces inwestycyjny trzeba dokładnie zaplanować, zwłaszcza, gdy może on determinować rozwój biznesu klientów, jak często się dzieje w umowach przednajmu. W naszym przypadku harmonogram budowy uwzględnia wszystkie maksymalne terminy wynikające z prac budowlanych, terminów urzędowych czy marginesów bezpieczeństwa np. pogodowych, które sami zakładamy. Doświadczenie w realizacji wcześniejszych etapów Alchemii i innych inwestycji pozwala nam wywiązywać się z deklarowanych terminów, a czasami nawet przyspieszać procesy inwestycyjne 

Marcin Piątkowski, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus.

Aby zminimalizować ryzyko po stronie najemcy w umowach przednajmu stosuje się zapisy o karach umownych, które każdorazowo negocjowane są przy tego typu transakcjach. W przypadku dynamicznie rozwijających się firm czy dużych projektów inwestycyjnych problem jest jednak bardziej złożony, a ryzyko i potencjalne straty mogą być znacznie większe.

Jeżeli nie ma właściwej powierzchni biurowej na czas to nie można zacząć właściwie działać. W przypadku sektora nowoczesnych usług biznesowych prawie zawsze mówimy o dużych, złożonych projektach, a wynajem biura stanowi w nich jeden z wielu elementów. Powierzchnię trzeba też wyposażyć, stworzyć infrastrukturę IT, zapewnić bezpieczeństwo, w tym biznesowe, tak, żeby można było przyjąć pracowników i rozpocząć transfer procesów. Pomimo, iż biuro nie jest największym kosztem, jest jednak bardzo wrażliwym punktem w aspekcie tzw. Business continuity, czyli zapewnienia ciągłości działania 

Krzysztof Herdzik, Managing Partner w You Can Business, który przez wiele lat zarządzał jednym z gdyńskich centrów biznesowych.

Przy niektórych procesach nawet jeden dzień opóźnienia może powodować problemy i duże koszty w ramach całego projektu, który często ma zasięg europejski lub globalny. Mówimy bowiem o zakontraktowanych pracownikach, dostawcach czy zobowiązaniach wobec klientów. Trzeba też pamiętać, że w przypadku sektora usług biznesowych większość ustaleń odbywa się w ramach większych, międzynarodowych struktur.

Projekty w sektorze BPO/SSC są dokładnie planowane, uzgadniane z wieloma osobami, gremiami i podmiotami, więc każde opóźnienie stanowi duże ryzyko. Za projektami stoją konkretni ludzie, którzy dokonując wyboru partnerów na poszczególnych etapach muszą mieć świadomość ogromnej odpowiedzialności. Trzeba też pamiętać o pracownikach, ich komforcie i wygodzie pracy, bo w wielu przypadkach perturbacje z biurem mogą rzutować na wizerunek firmy, jako pracodawcy 

dodaje Krzysztof Herdzik z You Can Business.

Tymczasem w Trójmieście

W Trójmieście transakcje typu pre-lease są jednym z fundamentów popytu na biura. Według danych JLL od 2015 roku przednajmy stanowią od 30% do 45% łącznego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe w całej aglomeracji. W tym okresie firmy podpisały umowy na prawie 100 000 mkw. przed oddaniem danego projektu do użytku. Do największych umów tego typu należały transakcje State Street w kompleksie Alchemia w Gdańsku, Nordea w biurowcu Tensor w Gdyni oraz przednajem Swarovskiego w Yoko w Gdańsku.

W przypadku ukończonych już etapów kompleksu Alchemia w ramach przednajmu zakontraktowanych było od 50% do nawet 70% powierzchni biurowej. W przypadku trzeciego etapu, który zostanie oddany do użytku już we wrześniu wynik powinien być zbliżony. Nasi najemcy otrzymają powierzchnię w terminie, a cały proces inwestycyjny w tym przypadku udało się nawet przyspieszyć 

Marcin Piątkowski z firmy Torus.

Trzeci etap Alchemii (budynek o nazwie Argon) posiada 14 kondygnacji nadziemnych i kształt litery H. Jego łączna powierzchnia do wynajęcia (GLA) to blisko 39 tys. mkw., a powierzchnia typowej kondygnacji biurowej wynosi aż 3 tys. mkw. W budynku zakontraktowanych jest obecnie 5 najemców biurowych oraz 6 usługowych. Oddanie obiektu do użytku planowane jest na wrzesień 2017 roku, co oznacza dwumiesięczne przyspieszenie w realizacji inwestycji względem pierwotnych założeń.

Kopiuj tekst

Udostępnij

Powiązane artykuły
Vorwerk Polska wprowadza się do Argonu

temu

Vorwerk Polska, firma oferująca wysokiej klasy urządzenie wielofunkcyjne Thermomix®, podpisała umowę najmu 440 mkw. powierzchni biurowej w budynku Argon w kompleksie Alchemia w Gdańsku. Będzie to dwudzieste siódme biuro firmy w Polsce. Umowa najmu została podpisana na 5 lat. W transakcji najmu pośredniczyła firma doradcza Walter Herz.
Marine Harvest Central Europe otworzyła biuro w Argonie

temu

Marine Harvest światowy lider w hodowli i przetwórstwie łososia, oficjalnie otworzył biuro w kompleksie Alchemia w Gdańsku. W budynku Argon, na powierzchni blisko 2000 mkw. mieści się centrala europejskiego oddziału firmy i rozwijane jest centrum operacyjne. Najemcę w procesie wyboru lokalizacji reprezentowała firma doradcza JLL.
Torus beezzz otworzył siedzibę w Alchemii

temu

Swoją siedzibę w budynku Argon otworzył Torus beezzz. Nowy najemca na swoje potrzeby wynajął 3 ule umiejscowione na dachu budynku. Obecnie pracuje w nich ok. 240 tysięcy pszczół, ale firma planuje intensywną ekspansję i pod koniec lipca powinno ich już być nawet 300 tysięcy. Umowa zakłada możliwość zwiększania wynajmowanej powierzchni poprzez postawienie kolejnych uli.
Wmurowano kamień węgielny pod biurowiec Officyna w Gdańsku

temu

20 czerwca wmurowano kamień węgielny pod budowę I etapu biurowca Officyna, powstającego w gdańskiej dzielnicy Wrzeszcz. Obiekt dostarczy na rynek 5,2 tys. mkw. powierzchni najmu, w tym blisko 4,2 tys. mkw. z przeznaczeniem na biura. Planowany termin oddania do użytku to III kwartał 2019 roku. Łącznie w ramach dwóch etapów inwestycji powstanie 11 tys. mkw. powierzchni najmu, w tym ponad 9 tys. mkw. biurowej.

Alchemia z kawą

City Cafe, autorski koncept kawiarni inspirowany lokalem w Nowym Yorku otworzył się w gdańskiej Alchemii. Na potrzeby działalności wynajęta została powierzchnia 230 mkw. w części usługowej II etapu kompleksu.